La fiche de divulgation est un document de 6 pages à faire remplir par le propriétaire vendeur, et par laquelle le propriétaire dévoile les défauts du bien dont il a connaissance.
C'est la premiere étape de l'inspection Préachat (Home Inspection).
Exemple : problème de chauffage en hiver, problème d’humidité dans une chambre, non-conformité de l’installation septique etc.
En dévoilant ces problèmes, le propriétaire donne des informations indispensables au futur acquéreur sur les défauts du bien et s’exonère ainsi de sa garantie des vices cachés des points concernés.
Récapitulatif :
Le vendeur ne peut en aucun cas s’exonérer de la garantie des vices cachés pour les vices dont il a connaissance, sauf en remplissant la fiche de divulgation.
La clause généralement insérée dans les actes de ventes ne concerne que l’exonération des vices cachés dont le vendeur n’avait pas connaissance au jour de l’acte.
La garantie des vices cachés, une obligation légale !
Article 1641 Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804
Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Article 1643 Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804
Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie (l’article 1643 précise donc que le vendeur peut seulement s’exonérer des vices cachés dont il n’a pas connaissance)
 Article 1641 à 1648 du Code Civil (14.89 Kb)
Au fil de la jurisprudence
Le devoir d'information du vendeur, une obligation autonome
Le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige. Cet article (1602 du Code civil) consacre un devoir d'information qui pèse sur le vendeur, tenu de s'expliquer notamment sur la consistance et les caractéristiques du bien qu'il vend. A défaut, il peut y avoir tromperie - y compris par rétention d'informations - susceptible de vicier le consentement de l'acquéreur. Celui-ci dispose alors d'une action en résolution de la vente pour vice du consentement qui se prescrit par un délai de 5 ans (article 1304 du Code civil). Jusqu'à présent, l'article précité était généralement considéré comme une déclaration de principe sans véritable portée juridique. Or, la Cour de Cassation(1) a consacré ce devoir d'information en sanctionnant un vendeur qui avait omis d'informer un acquéreur de l'existence d'un droit de chasse grevant l'immeuble vendu. L'originalité de cet arrêt tient à ce qu'il a été rendu au seul visa de l'article 1602 du Code civil dans une formulation qui tend à en faire un arrêt de principe : «Vu l'article 1602 du Code Civil; Attendu que le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige; ...». Ainsi, à côté de l'action résolutoire pour vice du consentement, de l'action rédhibitoire pour vice caché ou encore des actions relatives à l'inexécution du contrat, il existe désormais une obligation autonome pouvant donner lieu à une sanction elle-même particulière, basée sur le non-respect des dispositions de l'article précité.
Source: Les echos judiciaires
http://www.echos-judiciaires.com/immobilier-au-fil-de-la-jurisprudence-j36-a385.html
La jurisprudence sur l'obligation d'information.
En l'état de la jurisprudence actuelle, l'acheteur, lésé dans l'utilisation d'une chose nouvellement acquise par un contrat de vente, pourra engager la responsabilité contractuelle de son vendeur s'il démontre que c'est une insuffisance d'information et de conseil de la part de ce dernier qui est à l'origine de son dommage.
La jurisprudence a en effet créé une théorie générale de l'obligation de renseignement et de conseil, jetant son dévolu sur l'article 1135 du Code civil qui énonce que « les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature ».
Selon le Code civil, deux obligations essentielles pèsent sur le vendeur : livrer et garantir. Ces règles ont été complétées par la jurisprudence qui a créé de nouvelles obligations à la charge du vendeur. Auparavant, lors d'une vente chacun devait trouver son salut, que l'acheteur fût curieux et se renseigne selon l'adage du droit anglais « emptor debet esse curiosus ». Aujourd'hui, quand un acheteur subit un grief à la suite d'une vente et que cette lésion est liée à quelque chose qu'il ignorait à propos de la chose vendue, c'est sur le vendeur que la responsabilité se reporte. Cette obligation n'est pas propre à la vente mais c'est indiscutablement dans la vente qu'elle a prospéré. A travers cette notion, la jurisprudence n'entend qu'une forme d'obligation de nature contractuelle et c'est en vertu de celle-ci que la responsabilité du vendeur peut être recherchée, y compris en amont de la vente.
Dans l'obligation de renseignement et de conseil, on distingue d'une part le renseignement, l'information, et d'autre part le conseil. L'obligation de renseignement consiste pour le vendeur à communiquer à l'acheteur des informations qui portent sur la chose. Dans le conseil, il s'agit d'aider l'acheteur dans son choix, grâce, avant tout, à une coopération entre les parties, une sorte de jus fraternitatis.
Lorsqu'on se demande jusqu'où peut aller cette obligation d'informer et de conseiller qui pèse sur le vendeur, cela revient à se demander d'une part jusqu'où le vendeur doit-il informer et conseiller son acheteur afin de remplir son obligation ? Mais d'autre part, il faut se demander s'il existe des situations dans lesquelles sa responsabilité ne sera pas engagée, que le renseignement et le conseil aient été donnés ou non ?
Car non seulement le vendeur doit expliquer à l'acheteur comment se servir de la chose, mais en plus il doit l'aider dans son choix. Il y a conseil lorsque la partie qui doit le conseil est conviée à agir à l'inverse de ses intérêts. Le vendeur guide l'acheteur d'une manière protectrice et paternelle (I). Toutefois, le vendeur pourra échapper à sa condamnation sous certaines conditions tenant à la qualité de l'acheteur ou à son attitude vis à vis des renseignements et conseils donnés effectivement par le vendeur (II).
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